Thứ nhất, về phân kỳ đầu tư theo mỗi giai đoạn:

Tại điểm a Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định: “2. Khu công nghiệp phải được phân kỳ đầu tư trong các trường hợp sau: a) Khu công nghiệp có quy mô diện tích trên 500 ha phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không quá 500 ha”;

Với quy định này, chưa thực sự hấp dẫn, hạn chế khả năng đầu tư của các nhà đầu tư hạ tầng có kinh nghiệm và năng lực tài chính, có nhu cầu đầu tư khu công nghiệp quy mô lớn. Quy định này, buộc nhà đầu tư phải phân kỳ đầu tư khu công nghiệp theo giai đoạn để thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo từng giai đoạn gây khó khăn trong quá trình thực hiện trên thực tế (cụ thể do thời điểm giải phóng mặt bằng các giai đoạn khác nhau dẫn đến giá trị bồi thường khác nhau trong cùng một khu công nghiệp).

Mặt khác, đối với khu công nghiệp có quy mô trên 500ha, nhà đầu tư sẽ phải đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật ngay từ giai đoạn 1 bao gồm: nhà máy cấp nước, nhà máy xử lý nước thải, trạm phòng cháy chữa cháy, văn phòng, hệ thống giám sát bảo vệ môi trường,.. theo đúng quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp. Trong khi nhà đầu tư của giai đoạn trước chưa chắc chắn sẽ được chấp thuận là nhà đầu tư của giai đoạn tiếp theo trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư quan tâm, điều này khiến nhà đầu tư không thể phân bổ chi phí đã đầu tư cho hạ tầng dùng chung vào chi phí của toàn dự án; hoặc nhà đầu tư cũng có thể phải đối mặt với những thiệt hại về mặt kinh tế khi có những thay đổi về pháp luật trong giai đoạn tiếp theo liên quan đến việc thuê đất, giải phóng mặt bằng…

Hiện nay, xu hướng dịch chuyển nguồn vốn đầu tư toàn cầu, nhất là nguồn vốn FDI đang diễn ra mạnh mẽ, đa số các tập đoàn, công ty nước ngoài đều có nhu cầu sử dụng đất lớn cho mỗi dự án, dự báo khả năng lấp đầy diện tích đất công nghiệp tại các khu công nghiệp sẽ nhanh hơn, vì vậy việc hạn chế quy mô khu công nghiệp hiện nay sẽ khó khăn cho các địa phương trong phát triển quỹ đất sạch đáp ứng yêu cầu thu hút đầu tư.

Thứ hai, về quy định giới hạn quy mô đất lúa được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong mỗi khu công nghiệp

Tại khoản 4 Điều 8 và điểm b, c, d Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định: Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên trên 200 ha (đối với vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long); 150 ha (đối với vùng Bắc Trung Bộ, duyên hải miền Trung và Đông Nam Bộ); 100 ha (đối với vùng trung du, miền núi phía Bắc và Tây Nguyên) phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích quá 100/150/200ha và thực hiện trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với từng giai đoạn.

Cùng với các khó khăn, vướng mắc như đối với việc quy định phân kỳ đầu tư. Bên cạnh đó, quy định về giới hạn quy mô đất lúa được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong mỗi khu công nghiệp sẽ có những bất cập như:

- Vùng Bắc Trung Bộ và duyên hải Trung Bộ có địa hình tương đối đa dạng (bao gồm đồng bằng, trung du, miền núi), đa số các khu công nghiệp hiện nay đang tập trung phát triển ở khu vực đồng bằng nằm trong khu kinh tế ven biển, do đó phần lớn diện tích phát triển khu công nghiệp là đất nông nghiệp (đất lúa 02 vụ là chủ yếu, chiếm khoảng 60 – 70% diện tích của mỗi khu công nghiệp); so với các vùng trọng điểm khu vực phía Bắc và phía Nam, khu vực này gặp rất nhiều khó khăn trong kêu gọi, thu hút đầu tư nhất là các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Ngoài về yếu tố địa lý, cơ sở hạ tầng, cơ chế chính sách, việc hạn chế quy mô chuyển đổi đất lúa dẫn đến hạn chế quy mô đầu tư của mỗi khu công nghiệp sẽ khó khăn trong thu hút các nhà đầu tư hạ tầng, do giá cho thuê lại đất ở khu vực này thấp hơn rất nhiều so với khu vực phía Bắc và phía Nam, sẽ không hiệu quả nếu quy mô của khu công nghiệp bị hạn chế.

- Tỉnh Nghệ An được Quốc hội ban hành Nghị quyết số 36/2021/QH15 ngày 13/11/2021 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Nghệ An; trong đó đã phân cấp cho HĐND tỉnh được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô dưới 500ha. Theo đó, việc khống chế quy mô đất trồng lúa 02 vụ trong mỗi khu công nghiệp (150 ha đối với tỉnh Nghệ An) của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP là không phù hợp với cơ chế đặc thù ban hành tại Nghị quyết số 36/2021/QH15 của Quốc hội.

Thứ ba, về quy định điều kiện mở rộng khu công nghiệp

          Tại điểm c khoản 8 Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định một trong những điều kiện để mở rộng khu công nghệp là “Đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp đã thành lập trước đó theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư (khoản 7 Điều 77 Luật Đầu tư 2020); pháp luật về đất đai (Khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2013); pháp luật về nhà ở (Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/5/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021) quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó. Trong khi pháp luật hiện nay không quy định trách nhiệm nhà đầu tư hạ tầng phải xây dựng nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp do mình làm chủ đầu tư (điểm d Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2014 quy định lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở có thể là doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản). Do đó, dự án hạ tầng khu công nghiệp và dự án nhà ở xã hội cho công nhân là 02 dự án độc lập, có thể do nhiều nhà đầu tư thực hiện ở các thời điểm và trình tự, thủ tục khác nhau nên quy định nêu trên là chưa phù hợp với thực tiễn triển khai tại các địa phương (nhu cầu nhà ở của công nhân bắt đầu khi các nhà máy đi vào hoạt động và phát sinh muộn hơn so với yêu cầu mở rộng khu công nghiệp).

Thứ tư, về quy định bố trí quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong khu công nghiệp

Tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định yêu cầu nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp phải dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất (gọi chung là “SME”).

Tuy nhiên, Nghị định 35/2022/NĐ-CP chưa quy định rõ trường hợp nào phải dành 5ha cho SME, trường hợp nào phải dành 3% diện tích đất công nghiệp cho SME, thời hạn để dành quỹ đất này bao lâu, trường hợp không có SME thuê lại đất và nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có nhu cầu sử dụng phần đất cho các doanh nghiệp khác thuê thì phải thực hiện theo cơ chế nào?

          Mặt khác, tại Điều 11 của Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa quy định UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bố trí quỹ đất để hình thành, phát triển cụm công nghiệp, khu chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung cho SME. Theo quy định này, SME được bố trí vào các cụm công nghiệp hoặc khu chế biến tập trung, như vậy việc bố trí quỹ đất trong khu công nghiệp để cho SME chưa thực sự cần thiết với tình hình thực tiễn hiện nay.

          Trên cơ sở những khó khăn, bất cập trong quá trình triển khai thực hiện Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, Ban Quản lý KKT Đông Nam kiến nghị UBND tỉnh đề nghị sửa đổi, bổ sung những nội dung sau:

(1) Về quy định phân kỳ đầu tư theo mỗi giai đoạn, đề nghị sửa đổi theo hướng cho phép thực hiện trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư 1 lần cho cả dự án; trong đó yêu cầu nhà đầu tư phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn để thực hiện.

(2) Đề nghị bỏ hoặc sửa đổi một số quy định không phù hợp với tình hình thực tiễn và đảm bảo tính khả thi như: (i) bỏ giới hạn quy mô chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa; (ii) bỏ quy định điều kiện mở rộng khu công nghiệp tại điểm c khoản 8 Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP hoặc sửa đổi bổ sung theo hướng quy định có quy hoạch khu nhà ở công nhân và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động đối với phần khu công nghiệp mở rộng; (iii) bỏ quy định bố trí quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong khu công nghiệp tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP hoặc có quy định cụ thể hơn để đảm bảo tính thống nhất trong quá trình triển khai thực hiện./. 

Đặng Hằng - Phòng Kế hoạch và Đầu tư